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自分の共有持分は売却することができる

同意を得なくても売却が可能 共有不動産は自分の都合だけで売れないと思われがちです。 たしかに完全に売却しちょうとすると、共有者全員から同意を得ることが必須となります。 しかし、共有持分だけなら話は別なので勘違いしてはいけ … 続きを読む

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共有持分には特別控除が受けられるというメリットがある

不動産の共有名義とはどのような状態なのか 夫婦や両親と一緒にマイホーム等の不動産を購入する場合に、共有名義と単独名義のどちらにするのか悩むケースがよくあることです。 そもそも不動産の共有名義とはどのような状態なのかという … 続きを読む

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共有持分とはそれぞれの共有者が持っている所有権の割合

不動産の共有持分とは? 不動産を取得した場合、登記簿に所有権を登記する必要がありますが、この所有権を持つ人が複数人いる状態を共同名義(共有名義)と言います。 そして、各所有者が持つ所有権の割合が共有持分です。 例えば、夫 … 続きを読む

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まずは共有持分のもとになる共有名義の基本を知っておこう

所有権は一つしかないので共有名義が生まれる 所有権は一つの物に対して一つしか成立しない排他的権利なので、複数が同時に成立することはありません。 一方、一つの所有権を複数の人で持つことは可能です。 複数の人が持っている権利 … 続きを読む

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不動産売却に必須の共有持分!そんな共有持分の基礎知識を分かりやすく解説

共有持分とは、複数人が一つの不動産の共同名義人として所有する状態で、それぞれの所有権の割合のことをいいます。 夫婦で住宅を共同購入した場合や、相続した不動産を兄弟で共同相続した時などが共有持分となります。 1つの土地を二 … 続きを読む

不動産売却に必須の共有持分!そんな共有持分の基礎知識を分かりやすく解説

共有持分とは、複数人が一つの不動産の共同名義人として所有する状態で、それぞれの所有権の割合のことをいいます。
夫婦で住宅を共同購入した場合や、相続した不動産を兄弟で共同相続した時などが共有持分となります。
1つの土地を二人で共同所有する場合には、土地の権利を半分持っているということになり、持分の割合に応じて利用することが可能です。
自分が持っている割合の持分であれば財産として第三者に貸したり売ることができますが、このような場合には法律で定められている同意を他の共有者からも得る必要があるため注意が必要です。

共有持分が発生する理由とトラブル

共有持分が発生する理由は主に二つあります。
特によくあるのが親が亡くなることで、兄弟間で不動産を共同相続するというケースです。
当事者間で取り決めていなければ、法定相続分の割合で持分割合は決まります。
兄弟3人で分けるのであれば、それぞれ持分は3分の1ずつという形です。
共同相続しておくメリットとしては、均等に遺産を分け合えるため不公平になりにくくなっています。
マイホームを売った時に受けられる3000万円特別控除をそれぞれ利用することができ、節税することができます。

ただし、持分に応じた固定資産税などの負担を強いられたり、処理や管理を自由に行うことができないなどのトラブルが生じます。
夫婦で住宅を購入した際に、名義を共有するというケースもあります。
夫婦で住宅を共同名義にした時には、購入した時の出資割合に応じて持分比率が定められています。
共同にすることで、住宅ローンの審査が通りやすく、住宅ローン控除が共有者ごとに適用できるなどのメリットが得られます。

デメリットとしては、売買によって夫婦間の関係性が悪くなってしまったり、離婚する時にトラブルに発展する可能性が高いことなどが挙げられます。
また、共同名義にしておくと売却したい時に売却できない、売却できたとしても価格が安いなどの問題も出てくるため注意が必要です。

共有持分を売却する方法

共有持分を売却したいという場合には、ほかの共有者全員の同意が必要です。
相続人同士の仲が悪く連絡し辛い、離婚して住宅を売りたいが一人は住み続けたいと言っている、売りたいけれど他の共有者と連絡がつかないなどの理由で、同意が難しいというケースもあります。

しかし、このような場合でも売却したい時には、全員の同意が必要となります。
自分の持分だけを売るという方法もありますが、ほとんどの場合は第三者が土地や建物の一部分だけを購入することはなく、売ることは不可能です。

持分だけを買い取るという業者もいますが、不動産全てを売るように他の共有者に働きかけを目的にしています。
地上げのような行為をされてしまうこともあるため、他の共有者に迷惑がかかることが考えられます。

確実に問題なく共有持分を売却したいというのであれば、共有者間で売却するのが良いとされています。
不動産を兄弟で相続したが、使っているのは一人だけという状態であれば、使っている人に売却し権利全てを所有してもらうことで問題がなくなります。
いらないからといって、無償で譲ったり、相場よりも低すぎる価格で売ってしまうと贈与と判断され、贈与された方に贈与税が課せられることもあるためその点には注意します。

共有持分を売却するときの注意点

共有持分を売却する時に特に注意したいのが、共有者にしっかりと確認するという点です。
相続したのが兄弟間であればある程度スムーズにやりとりできますが、相続した不動産の名義が曽祖父・祖父だったりすると、共有者が多数になっていることも考えられます。
自分自身だけでは誰が相続した土地なのかを調べることが難しいこともあるため、そんな時には司法書士などに相談します。

売却時には、持分の割合をきちんと把握しておくことも重要です。
登記事項証明書の所有欄を見ればわかります。
登記事項証明書は、登記所または法務局証明サービスセンターの窓口などで交付請求することができます。

共有している不動産にローンが残っている場合は、債権者との打ち合わせが求められます。
ローン残高を一括請求される可能性もあるため、事前に銀行や司法書士に相談しておくと対処方法がわかります。

売却したときに得た代金は譲渡所得になるため、確定申告することが必要です。
一つの不動産を売却して、代金を三人で分けたとしても代表者一人だけが納税するのではなく、全員が確定申告して納税を行います。
共有持分を売却する場合の諸経費はどうするかも、売却前に全員で相談して決めておくと不公平感がなくなります。

まとめ

共有持分の名義を変更することは義務ではありませんが、放っておくとどんどん複雑化してしまい、トラブルになってしまう可能性があります。
そのため、トラブルを避けるためにはどのように所有するかを共有者間で、しっかり話し合うことが大切です。
話し合いをスムーズにしたい時には、司法書士などのプロに相談するのも良いとされています。

第三者に販売する場合には不動産会社を頼ることが多いですが、不動産会社の中には共有不動産を取り扱えない、得意ではないという会社もあるため注意します。
売却を考えた場合には、実績のある不動産会社に相談するように心がけます。

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